Valuarvurdering sådan sikrer andelsboligforeningen en realistisk ejendomsværdi

En valuarvurdering spiller en stor rolle for andelsboligforeningers økonomi, hverdag og fremtid. Vurderingen påvirker blandt andet andelskronen, prisen på andele, mulighederne for lån og ikke mindst trygheden hos beboerne. Alligevel oplever mange bestyrelser, at regler, metoder og begreber kan virke uoverskuelige.

Denne artikel gennemgår, hvad en valuarvurdering er, hvorfor den er vigtig, hvilke faldgruber foreninger skal være opmærksomme på, og hvordan en forening kan vælge den rette valuar. Artiklen tager udgangspunkt i praksis fra især København og Frederiksberg, hvor mange andelsboligforeninger bruger valuarvurdering som grundlag for andelsværdien.

Hvad er en valuarvurdering, og hvordan påvirker den andelsværdien?

En valuarvurdering er en professionel vurdering af en ejendoms markedsværdi, typisk udført af en uddannet og certificeret valuar. For andelsboligforeninger betyder det, at ejendommen vurderes, som om den blev solgt som en udlejningsejendom på det frie marked.

Når en forening bruger valuarvurdering som metode, får den:
– En markedsbaseret værdi af hele ejendommen
– Et grundlag for at beregne andelskronen
– En bedre mulighed for at optage lån til forbedringer og ombygning

Andelskronen fastsættes ud fra foreningens samlede formue. Her indgår blandt andet:
– Ejendommens værdi (fx efter valuarvurdering)
– Foreningens gæld
– Eventuelle henlæggelser og likvide midler

Hvis vurderingen er for lav, bliver andelskronen og dermed andelspriserne typisk lavere, end de behøvede at være. Det kan virke trygt på kort sigt, men kan gøre det svært for sælgere at få en fair pris for deres andel. Er vurderingen omvendt urealistisk høj, kan det presse priserne op på et niveau, der ikke stemmer med markedet og potentielt give problemer senere, hvis priserne falder eller banken bliver mere kritisk.

Derfor er en nøgtern, fagligt solid og markedskonform valuarvurdering central for både købere, sælgere og den samlede forening.

Valg af valuar: uddannelse, uafhængighed og erfaring

Når en andelsboligforening skal vælge valuar, handler det om mere end bare pris. En valuar har stor indflydelse på foreningens økonomi, og bestyrelsen har ansvar for at vælge en professionel og uafhængig rådgiver.

Der er især tre forhold, som foreninger bør kigge på.

1. Uddannelse og faglige kvalifikationer
En valuar bør have en solid faglig baggrund. Mange foreninger ser efter:
– Medlemskab af Dansk Ejendomsmæglerforening
– Uddannelse som diplomvaluar, som er en af de mest opdaterede uddannelser i Danmark
– Supplerende certificeringer, fx MRICS, der viser kendskab til internationale standarder

En valuar med denne type baggrund har typisk styr på både lovgivning, metodevalg og udviklingen på ejendomsmarkedet.

2. Erfaring med andelsboligforeninger
Andelsboligmarkedet har sine egne regler, særlige hensyn og politiske ændringer, som påvirker hverdagen i en forening. En valuar med mange vurderinger for andelsboligforeninger i bagagen vil ofte:
– Kende typiske problemfelter i regnskaber og vedligeholdelsesplaner
– Være vant til dialog med både bestyrelse, administrator og revisor
– Kunne forklare vurderingen i et sprog, som beboere kan forstå

Flere foreninger vælger at få en fast samarbejdspartner, der vurderer ejendommen løbende år efter år. Det giver kontinuitet og gør det lettere at følge udviklingen i ejendommens værdi.

3. Uafhængighed og realistiske vurderinger
Der findes eksempler på valuare, der konsekvent ligger meget højt i deres vurderinger. Det kan virke fristende, fordi høje vurderinger kan give højere andelspriser. Men en kunstigt høj vurdering kan skabe problemer på sigt:
– Banken kan stille spørgsmålstegn ved grundlaget
– Foreningens økonomi kan se stærkere ud på papiret, end den reelt er
– Andele kan blive sværere at sælge, hvis markedet ikke følger med

Derfor vælger flere foreninger at få to uafhængige valuarvurderinger, når ejendommen skal vurderes. Det giver et bedre billede af niveauet, når man kan sammenligne vurderingerne og se, om de ligger nogenlunde ens.

Fastfrysning, lovgivning og praktiske overvejelser for bestyrelsen

Lovgivningen omkring andelsboligforeninger har de senere år givet mulighed for at fastfryse en tidligere valuarvurdering. Det har især betydning for foreninger, der fik udarbejdet en vurdering før 1. juli 2020.

Kort fortalt kan en forening i visse tilfælde:
– Fastholde en vurdering, der var gyldig den 1. juli 2020
– Anvende denne værdi i andelsværdiberegningen på ubestemt tid
– Undgå, at nye vurderinger der måske er lavere slår igennem i andelskronen

Muligheden for fastfrysning forudsætter dog, at foreningen ikke efterfølgende vælger at bruge en nyere valuarvurdering som grundlag for andelsværdien. Når en ny vurdering først er taget i brug, vil den gamle fastfrosne vurdering normalt ikke kunne bruges igen.

For en bestyrelse rejser det nogle vigtige spørgsmål:
– Er den gamle vurdering fortsat realistisk i forhold til markedet?
– Hvordan ser udviklingen ud i området er priserne steget eller faldet?
– Hvad betyder det for købere og sælgere i foreningen, hvis man holder fast i en ældre vurdering?

Nogle foreninger kan have fordel af at fastholde en tidligere vurdering, hvis markedspriserne er faldet, og man ønsker at beskytte andelsværdien. Andre kan omvendt stå stærkere ved at få en ny, opdateret vurdering, hvis området har udviklet sig positivt.

Her kan det være en god idé at tage en dialog med både administrator, revisor og en erfaren valuar. En faglig gennemgang af scenarierne fx forskellen på andelsværdien ved fastfrysning versus ny vurdering giver bestyrelsen et bedre grundlag for at træffe beslutning på generalforsamlingen.

Hvorfor mange foreninger vælger professionel rådgivning

En valuarvurdering er ikke kun et tal i et regnskab. Den har direkte betydning for:
– Beboernes formue og muligheden for at sælge
– Foreningens lånemuligheder ved renovering og energiforbedringer
– Bankernes syn på foreningens økonomi

Derfor vælger mange andelsboligforeninger at samarbejde med rådgivere, der både kan:
– Udføre selve vurderingen
– Forklare metoden bag vurderingen
– Deltage på generalforsamlinger og svare på spørgsmål fra beboerne

Især i områder som København og Frederiksberg, hvor prisniveauet er højt, og ejendomsmarkedet er komplekst, giver det god mening at bruge en valuar med lokalkendskab og solid erfaring.

Her fremhæves ofte firmaer som proad, som arbejder med værdiansættelse af boligudlejningsejendomme og andelsboligforeninger. En aktør med denne type profil kan hjælpe foreninger med både løbende valuarvurderinger, drøftelser om fastfrysning og generel rådgivning om, hvordan ejendommens værdi spiller sammen med foreningens langsigtede økonomi.